Pour comprendre l’opération Leaseback ou cession-bail, il faut tout d’abord admettre que nombreux propriétaires de biens immobiliers ont, pour maintes raisons, besoin de dégager des capitaux pour rafraîchir leur trésorerie.
L’adage propre aux investisseurs est devenu obsolète…
Le meilleur moment pour acheter de l’immobilier est maintenant, et le meilleur moment pour le vendre est jamais.
Pourtant les géants de l’immobilier prêchent et pratiquent cet adage depuis de nombreuses années. Cependant, récemment, de nombreuses entreprises ont réfuté cette conviction par le biais de contrats Leaseback. Les contrats de cession-bail d’actifs immobiliers à locataire unique, évalués à 2,5 millions de dollars ou plus, auraient augmenté de 32,5% en 2017, selon Real Capital Analytics, une société de recherche basée à New York.
L’option Leaseback (LB), apporte du punch et du cash a votre trésorerie !
Pour beaucoup de vendeurs, le moment est venu de monétiser l’immobilier! Car les solides fondamentaux du marché immobilier, associés à des taux d’intérêt toujours aussi bas, font monter la valeur des biens. Par conséquent, le Leaseback est devenu une stratégie importante pour libérer la valeur à long terme de l’immobilier. Et de ce fait, mieux positionner une entreprise pour la croissance.
Notamment ces opérations fournissent aux propriétaires un moyen rapide de constituer des fonds propres précieux. En particulier dans les cas de :
- besoin liquidité pour réaliser une acquisition,
- recherche de capitaux neufs pour lancer un nouveau produit,
- financer des frais important de délocalisation ou de restructuration
- pour un désendettement, etc.
Leaseback (LB), ou contrat de cession-bail.
Pour être plus précis, le processus comporte deux contrat: un acte de vente et un contrat de crédit-bail. Ce dernier est, dans la plupart des cas, lié à une option d’achat d’une durée de 8 à 15 ans.
- Une vente immobilière au profit d’une société de crédit-bail : Cette vente constitue une livraison de bien au sens de la TVA. Elle peut se trouver assujettie à TVA si les condition sont remplies.
- Un crédit-bail par la société de crédit-bail au profit du vendeur : les loyers sont en général assujettis à la TVA sur option.
La cession-bail ou Lease-back est une opération qui va permettre à une entreprise propriétaire d’un bien de le céder à une entreprise de crédit-bail. En générale le contrat est souscrit auprès d’un établissement financier. Le vendeur récupère, entre 70 et 100% du prix estimé, en fonction du bien et aussi du profil du vendeur.
Immédiatement après l’achat, la société de crédit-bail remet le bien à la disposition de l’entreprise propriétaire, dans le cadre d’un contrat de location. L’entreprise sera ainsi locataire de son ex-bien et pourra potentiellement en retrouver la pleine jouissance à l’issue du contrat. Le vendeur de l’actif devient le preneur et l’acheteur devient le bailleur.
Types et avantages de cession-bail ou Leaseback
Du point de vue du vendeur, les autres principaux avantages des LB sont les suivants:
Maintenir le contrôle d’un actif:
Une LB permet généralement au propriétaire la jouissance du bien, tout en conservant un contrôle opérationnel presque total sur celui-ci. Les restrictions sont généralement limitées aux actes ou omissions qui pourraient avoir un effet défavorable important sur la valeur de la propriété. Aussi, entraîner la violation des lois applicables ou créer des privilèges sur la propriété.
Quand au financement hypothécaire conventionnel, il exige généralement des droits d’approbation du prêteur et des restrictions à l’égard du fonctionnement de l’emprunteur.
Avantages fiscaux:
Les récentes législations sur la réforme fiscale encouragent l’activité de LB (voir plus bas). De plus, il existe de nouvelles limites à la déductibilité des intérêts commerciaux, mais aucune limite concernant les frais de location. Tous les loyers peuvent être déduits fiscalement contre uniquement les intérêts du prêt lorsque l’on est propriétaire.
Dégager les responsabilités de l’équipe dirigeante:
Pour les entreprises non immobilières qui gèrent actuellement leurs installations, la possibilité de transférer certaines responsabilités de gestion. Ou encore déléguer la charge à un propriétaire immobilier professionnel. En s’inquiétant du bien pour un propriétaire immobilier expérimenté, le locataire peut se concentrer sur ses activités principales et, potentiellement, réaliser des économies importantes sur ses coûts d’exploitation.
Les utilisateurs les plus courants des accords de cession-bail sont les constructeurs ou les entreprises ayant des immobilisations à coût élevé. Un contrat de cession-bail est utile lorsqu’une entreprise doit utiliser les fonds investis dans un actif pour d’autres investissements.
Acquisition à un taux de droits réduits.
L’autre avantage du Lease-back est financier. Non seulement l’acquisition par la banque du bien objet du financement se fait à un taux de droits réduits. Mais le propriétaire du bien récupère son bien une fois le contrat écoulé.
Régime de TVA de la Cession-bail.
En conclusion, le régime de TVA de la Cession-bail est un peu obscur et attend des éclaircissements de la CJUE. En effet le 17 mars dernier la Cour de Justice Européenne à statuer sur le propos de façon un peu confuse.
Pour d’autres précisions voir la Revue Fiduciaire : 110 (BOFiP-ENR-DMTOI-10-60-§ 110-08/04/2013)
A suivre…
