Définir l’évaluation dans l’investissement immobilier.

Comment définir l’évaluation pour les professionnels ?

Bien que de nombreux investisseurs reconnaissent que l’immobilier a été une classe d’actifs historiquement exceptionnelle, il n’est pas toujours évident de savoir comment celui-ci génère des rendements. Pour les investisseurs, définir l’évaluation, comme prioritaire dans le montage de leur investissement immobilier.

D’un point de vue quantitatif, investir dans l’immobilier est un peu comme investir dans des actions. Pour en tirer profit, il faut déterminer la valeur des propriétés et faire des suppositions éclairées sur le montant des bénéfices. Que ce soit par l’évaluation de la propriété, les revenus de location ou les deux.

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L’évaluation dans l’investissement immobilier.

Dans cet article, nous aiderons les investisseurs novices à mieux comprendre l’appréciation et l’évaluation. Notamment, en ce qui concerne cette classe particulière d’actifs. Comment les investissements peuvent soutenir les rendements basés sur l’appréciation et comment ils peuvent réaliser ces rendements.

Pour de nombreux types d’investissements immobiliers, les rendements se manifestent généralement sous deux formes :

  • Les dividendes : revenus ou flux de trésorerie (paiements que les investisseurs reçoivent sur une sorte de calendrier continu).
  • Les rendements : un investissement immobilier sain peut simultanément générer des rendements grâce à l’appréciation, (part beaucoup plus importante du rendement de l’investisseur).

L’appréciation – l’évaluation dans l’investissement immobilier :

L’appréciation, fait souvent référence à une augmentation de la valeur d’un actif ou d’un bien spécifique. Lorsque vous vendez ou liquidez votre investissement, tout gain au-delà de votre investissement initial est considéré comme un rendement généré par l’appréciation.

Cependant, l’appréciation fait référence à toute augmentation de la valeur de leurs participations au fil du temps. C’est le montant de la valeur du bien, exempte le capital ajouté provenant de sources telles que l’auto-investissement ou le réinvestissement des dividendes.

Plus de détails sur l’investissement immobilier : Wikipedia

Taux de capitalisation :

Il faut dire que le taux de capitalisation représente le rapport entre les revenus perçus au titre de la location d’un immeuble et sa valeur vénale. La VV est définie par comparaison aux biens similaires disponibles sur le marché. Le taux de capitalisation est donc inversement proportionnel à la valeur vénale.

Le taux de capitalisation est dit :

  • brut, dans le cas où les frais d’acquisition et les charges d’exploitation ne sont pas retranchés à la valeur locative de l’immeuble,
  • net, lorsque seules les charges d’exploitation sont soustraites au loyer annuel.

Cette méthode d’évaluation est dite « par le revenu ».

Le taux de capitalisation permet, en quelque sorte, d’appréhender la valeur d’un actif dans sa capacité à générer des revenus. Ainsi, pour un actif de rendement, ce taux permet une approche patrimoniale du bien. Cette méthode d’évaluation est dite « par le revenu ». Le taux de capitalisation diffère du taux de rendement qui, pour sa part, intègre la charge liée aux frais d’acquisition.

Cette distinction est importante car la position de l’investisseur averti est toujours dans la diversification. Car Son portefeuille contient plusieurs actifs immobiliers, et jamais que des propriétés individuelles.

Lire à ce sujet notre article: Les raisons d’envisager l’immobilier dans votre portefeuille.

Modèle d’évaluation dans l’investissement immobilier.

La première étape pour analyser la valeur d’un bien locatif est de comprendre quels facteurs contribuent à la valeur du bien. En général, une bonne évaluation financière implique de saisir un maximum d’informations sur l’investissement immobilier dans un modèle financier. De plus, il fait en sorte que ce modèle puisse ensuite servir pour déterminer le potentiel du bien.

Recueillir les informations pour le modèle financier.

Renseignements nécessaires à renseigner pour une analyse financière approfondie d’un immeuble locatif résidentiel:

Détails de la propriété:

Renseignements sur la conception physique de la propriété, y compris le nombre d’unités, la superficie en m2, la conception de compteurs de services publics, etc.

Ces informations doivent être disponibles auprès du vendeur, mais des informations plus complètes et détaillées peuvent également être obtenues auprès des collectivités locales (plans, cadastre).

Informations sur l’achat:

informations de base sur le coût de la propriété, telles que le prix d’achat, le prix des travaux de réhabilitation ou d’amélioration à effectuer, etc.

Hormis le prix d’achat, (négociable ou pas), les informations les plus importantes ici seront les frais annexes.

Prévisions de travaux pour garantir que la propriété peut (ou continuer) à réaliser son potentiel de revenu. Bien qu’il ne puisse y avoir aucun coût supplémentaire ici pour les propriétés en bon état, (prévoir tout de même la visite d’un inspecteur en bâtiment pour anticiper des vices cachés.

Détails du financement: 

Ce sont les détails du prêt pour financer la propriété. Cela comprend des éléments tels que le montant total du prêt, le montant de l’acompte, le taux d’intérêt, les frais de clôture, etc.

Évaluation de votre prêteur ou courtier hypothécaire pour déterminer le coût du prêt et l’acompte nécessaire (ou mieux encore une lettre d’approbation).

Revenu:

Il s’agit des informations détaillées sur les revenus que la propriété génère, tels que les loyers.

Les détails sur le revenu doivent provenir directement du vendeur, ne pas se fier aux données pro-forma pour l’analyse finale. Renseignez-vous directement auprès de la société de gestion immobilière qui gère actuellement la propriété.

Dépenses: 

Informations détaillées sur les coûts d’entretien, y compris des éléments tels que les taxes foncières, l’assurance, l’entretien, etc.

Comme pour les revenus, les détails sur les dépenses doivent provenir directement du vendeur (encore une fois, ne pas se fier aux données pro forma). Et aussi de la société qui gère actuellement la propriété. Autre occasion de faire inspecter le bien par un professionnel en bâtiment. Il pourrait établir un bilan complet des réparations importantes a budgéter (nouvelle toiture, nouveau chauffage / climatisation, etc.)

Enfin, pour obtenir un modèle financier crédible, les informations récoltées doivent être extrêmement fiables et précises.

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