Tout d’abord, une analyse du marché immobilier, représente l’évaluation de la valeur marchande actuelle d’une propriété, achetée ou vendue. Elle doit s’évaluer sur la même base de prix et au même moment.
Avant l’acquisition ou la vente d’un bien immobilier, nous sommes souvent confrontés aux problématiques de l’emplacement, du prix, etc. La démarche cruciale à accomplir auparavant, c’est l’élaboration d’une analyse du marché immobilier.
Qu’est-ce qu’une analyse du marché immobilier?
De toute évidence, l’analyse du marché immobilier demeure importante, tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Lors d’une transaction d’un bien immobilier, cette analyse aidera à fixer un prix approprié pour une certaine propriété. Cependant, si le prix de la propriété est trop bas, il y aura un risque de perte d’argent inutile. En revanche, si le prix est trop élevé, le bien restera probablement invendu.
L’assurance d’une évaluation juste, du prix émis.
Pour qu’une propriété se vende rapidement et maximise des profits potentiels, il est indispensable d’effectuer une analyse du marché immobilier pour s’assurer que son prix reste optimal. Notamment, que le prix soit en adéquation avec la réalité du marché immobilier du secteur.
En termes simples, l’analyse du marché immobilier aide les acheteurs et les vendeurs à s’assurer qu’ils obtiennent une transaction équitable en fonction de la valeur foncière de la propriété.
Différence entre une analyse de marché et une évaluation?
Lire notre article sur le sujet: Définir l’évaluation dans l’investissement immobilier.
L’évaluation immobilière:
En ce qui concerne l’évaluation immobilière c’est une méthode formelle de détermination de la valeur d’une propriété effectuée par un évaluateur immobilier agréé. Les évaluateurs utilisent des méthodes sophistiquées qui vont au-delà de l’utilisation de composants immobiliers. Ils examinent en détail de nombreux facteurs qui affectent la valeur de la propriété.
Les sociétés hypothécaires exigent normalement des évaluations pour déterminer le montant à prêter. Les prêteurs font cela pour s’assurer qu’ils peuvent récupérer l’argent qu’ils ont prêté sur une propriété au cas où l’emprunteur serait en défaut sur l’hypothèque.
L’analyse du marché immobilier:
D’autre part, l’analyse du marché immobilier est putôt une méthode utilisée par les professionnels de l’immobilier pour estimer la valeur d’un bien sur la base des composants immobiliers.
Contrairement aux évaluations formelles qui fournissent une valeur définie pour la propriété en question à une date précise, l’analyse du marché immobilier fournit une plage de valeurs, considérée comme subjective en fonction des compositions.
Bien qu’elle soit souvent plus abordable, une analyse du marché de l’immobilier résidentiel ne remplacera pas l’évaluation immobilière conforme aux normes. Elle sert uniquement pour aider à fixer un prix d’inscription ou à identifier une bonne affaire avant de vendre ou d’acheter respectivement.
Comment réaliser une analyse du marché immobilier.
Un agent ou un courtier immobilier auront toutes les compétences pour établir un rapport d’analyse du marché immobilier. Toutefois, on pourrait se passer d’un professionnel en suivant les étapes ci-dessous, pour effectuer une analyse comparative du marché immobilier.
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Analyser la propriété du sujet.
En premier lieu, pour effectuer une analyse du marché immobilier, commençons par rassembler des détails sur la propriété à acheter ou à vendre. Car elles constitueront la base de l’analyse. Prennons en considération les caractéristiques suivantes de la propriété en question:
- Analyse du quartier, (transports en commun – écoles – commerces – restaurants – sécurité – hôpitaux – etc.)
- Type de propriété,
- Superficie (en mètres carrés)
- Âge de la construction
- Nombre d’étages
- Le nombre de chambres et salles de bain
- Autres pièces
- Commodités (balcon, terrasse, jardin, piscine, cheminée, véranda, etc.)
- La taille du lot
- Place de parking
- Travaux importants réalisés récemment
- Mises à niveau ou réparations nécessaires
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Trouvez des Comparaisons immobilières.
Après avoir correctement analysé la propriété en question, localiser 3 à 5 propriétés récemment vendues, très similaires et situées dans la même zone. De préférence, situées dans un rayon de 1/2 km et vendus au cours des 6 derniers mois. Plus la vente est récente, mieux c’est puisque les prix de l’immobilier peuvent connaître des fluctuations rapides.
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Trouver les listes actuelles de propriétés comparables.
L’étape suivante consiste à localiser 3 à 5 listes actuelles de maisons comparables à la propriété en question dans la même région. Il est important de regarder les prix affichés actuels, car il pourrait y avoir eu un changement dans les prix de l’immobilier au cours des derniers mois en raison des fluctuations du marché local du logement.
Cependant, gardons à l’esprit que les prix affichés ne reflètent pas forcément des valeurs réelles. Les prix de cotation peuvent être inférieurs ou supérieurs à la valeur marchande actuelle selon qu’il s’agit d’un marché acheteur ou vendeur.
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Identifier les annonces en attente de propriétés similaires.
Les annonces en attente représentent également un élément crucial de l’analyse du marché immobilier. Ce sont des transactions immobilières qui ne sont pas encore complètement conclues. Ils nous donneront un aperçu de l’état actuel du marché du logement. Vérifier si leurs prix de vente sont supérieurs ou inférieurs aux prix affichés initialement.
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Rechercher des annonces expirées de propriétés identiques.
Ensuite, trouver quelques transactions immobilières qui n’ont pas abouti. Pour les acheteurs, ils vous montreront quel prix est trop élevé pour payer la propriété en question. Lorsque les propriétés à vendre n’attirent aucun acheteur, cela est généralement dû à des prix gonflés.
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Établir une fourchette de prix
Après avoir collecté toutes ces données immobilières, la prochaine étape de l’analyse du marché immobilier consiste à définir une fourchette de prix correspondant à la valeur de la propriété en question.
En premier lieu, définir le prix plafond. C’est le prix de la propriété, pris en exemple avec les mêmes caractéristiques, évaluée au taux le plus élevé.
Deuxièmement, définir le prix minimum. Il s’agit du prix de vente du bien immobilier valant clairement moins que la propriété en question.
La juste valeur marchande du bien analysé se situera dans cette fourchette de prix.
- Déterminer la valeur marchande.
La dernière étape de l’analyse du marché immobilier consiste à décider où exactement la propriété en question se situe dans la fourchette de prix prédéfinie. Ce sera la valeur marchande de la propriété.
Pour ce faire, prendre en compte toutes les données immobilières recueillies à partir des recherches en amont. Comparer la propriété en question aux autres biens analogues avec toutes les catégories citées ci-dessus.
En effectuant des ajustements de valeur pour compenser les différences, on pourra avoir une idée précise de l’emplacement vénale et physique de la propriété en question.
Enfin, nous maîtrisons désormais toutes les étapes pour réaliser correctement une analyse du marché immobilier… , et de manière autonome.
