On se demande souvent si investir dans un viager n’est pas un risque gratuit.
Un achat immobilier peut se concevoir autrement grâce au viager. Ce mécanisme spécial pour accéder à un bien immobilier a le mérite d’être assez peu répandu dans le monde du fait de ses spécificités typiquement françaises.
Pour ceux qui n’auraient pas les moyens d’accéder à la propriété via un investissement initial conséquent, investir dans un viager s’avère être une excellente manière d’acheter un bien pour un prix raisonnable.
Qu’est-ce qu’implique le fait d’investir dans un viager ?
Un investissement viager représente une transaction immobilière française qui se réalise au décès du vendeur.
La transaction comporte deux parties. La première partie, est un acompte que vous payez au départ appelé le bouquet. La seconde, la rente, est un paiement régulier que vous payez depuis la date d’achat jusqu’au décès du vendeur. Ainsi, vous ne connaîtrez pas le prix réel de la propriété jusqu’à ce que le vendeur décède et que vous ajoutiez tous les paiements de rente au bouquet.
Habituellement, le vendeur reste dans la propriété – c’est ce qu’on appelle un viager occupé. Cependant, certains vendeurs remettent la propriété immédiatement – c’est ce qu’on appelle un viager libre. Les garages du centre de Paris sont parfois vendus de cette manière.
Le loyer se calcule ainsi: La valeur du bien et de l’âge du vendeur ou, occasionnellement, des vendeurs.
Le bouquet, acompte, est convenu par voie de négociation. L’élément loyer est déterminé par des calculs actuariels, et non par la santé du vendeur individuel. Il s’agit d’un investissement à durée indéterminée, bien que la revente soit possible. Le rendement est alors impossible à connaître à l’avance.
Les viagers peuvent devenir un excellent investissement immobilier. Mais ils peuvent être à haut risque, ils ont donc plus de sens en tant que partie spéculative d’un grand portefeuille financier, à moins qu’ils ne puissent être acquis en tant que viager libre.
Les avantages à investir dans un viager.
Les viagers ont généralement cours dans des endroits prisés, comme Paris ou la Côte d’Azur, ce qui rend ces propriétés accessibles et abordables pour les acheteurs potentiels.
Qui plus est, l’investissement initial – aussi appelé « Bouquet » est faible par rapport à la valeur marchande du bien. Les frais de notaire sont donc amoindris en conséquence. Aussi, l’administration est moins compliquée que de lever une hypothèque pour une propriété à prix plein.
Le viager continue de payer les frais d’entretien et de service (hors taxe foncière).
Investir dans un viager et ses risques : le cas de Jeanne Calment.
L’affaire de viager la plus célèbre est celle de Jeanne Calment et de Me André-François Raffarin l’acquéreur, qui était aussi le notaire de Jeanne Calment.
Me Raffarin a acheté l’appartement de Madame Calment en mai 1965, alors qu’elle avait 90 ans, en payant un loyer mensuel d’environ 390 €. Jeanne Calment, contre toute attente, est devenue la personne la plus âgée du monde et est décédée en 1997 à l’âge de 122 ans.
Découvrez aussi l’article: Succession, préparer la transmission de son patrimoine.
Me Raffarin est décédé en 1995, à l’âge de 120 ans, alors qu’il avait payé à Jeanne Calment environ 142 000 € de loyer. L’affaire a conduit à l’entrée d’un nouveau terme dans le lexique immobilier français, TGV (Théorie des Grands Vieillards). Celui-ci stipule que c’est une erreur d’acheter un viager à quelqu’un qui est déjà exceptionnellement âgé. Car, statistiquement, il a une bonne chance de vivre beaucoup plus longtemps puisqu’il a justement réussi à vivre aussi longtemps.
